شناسه خبر : 15404 لینک کوتاه

محسن فاضلیان از نقش تسهیلات و ابزارهای مالی در تحرک بازار مسکن می‌گوید

اثر تصاعدی

محسن فاضلیان می‌گوید: در اقتصادهای پیشرفته دنیا اعطای تسهیلات بر اساس درآمدهای آتی و آینده متقاضیان صورت می‌گیرد. اما در بخش مسکن و تسهیلات رهنی بلند‌مدت در ایران بر اساس رژیم سپرده‌گذاری گذشته انجام می‌شود.

یکی از برنامه‌های محوری دولت در چهار سال گذشته در بخش مسکن تنوع‌بخشی به ابزارهای تامین مالی و تسهیلات در جهت خروج از رکود اقتصادی بوده است. در این دوره دولت سعی کرده با افزایش سقف وام مسکن و راه‌اندازی ابزارهای مالی جدیدی چون صندوق پس‌انداز مسکن یکم و بازار اوراق رهنی در جهت تامین مالی بخش مسکن زمینه رونق این بخش را فراهم کند اما چقدر دولت در این زمینه توانسته موفق عمل کند؟ در این راستا مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن معتقد است طی سال‌های اخیر فرآیند حاکم بر نظام تسهیلات مسکن دچار تحولاتی شده است. تاثیر نسبی بر بازار مسکن داشته و در تامین منابع مالی برای گروهی از اقشار جهت خرید برخی واحدهای مسکونی، عموماً شامل واحدهای ارزان‌قیمت و دارای متراژ متوسط به پایین موثر بوده است. محسن فاضلیان تاکید دارد: زمانی که کل اقتصاد در رکود به سر می‌برد نمی‌توان انتظار داشت تحریک تقاضا بخشی از بازار کل صنعت ساختمان را تحت تاثیر قرار دهد. تقاضای خانه‌اولی‌ها بخش مختصری از تقاضای بازار را تشکیل می‌دهند. البته او می‌گوید: بخش مسکن به عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد. بنابراین هر‌چقدر سهم این بخش در اختصاص تسهیلات بانکی تقویت شود، اثر تصاعدی آن بر رونق اقتصادی و تحریک تولید صنایع بالادست، قابل انتظار خواهد بود.

دولت در جهت رونق بازار چه نوع تسهیلاتی در بازار مسکن در چهار سال گذشته ارائه کرده است؟
طی سال‌های اخیر فرآیند حاکم بر نظام تسهیلات مسکن دچار تحولاتی شده است. این تحولات عمدتاً معطوف به افزایش سقف و ایجاد تنوع تسهیلاتی هماهنگ با طیف متنوع تقاضا و جغرافیای جمعیتی شهرها بوده است. تسهیلات مسکن در سه بخش عمده خرید مسکن، ساخت مسکن و تعمیر مسکن تقسیم‌بندی می‌شوند. در خصوص تسهیلات خرید مسکن، می‌توان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن عادی تا سقف تسهیلاتی ۲۰۰ میلیون ریال، تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حالت انفرادی تا سقف ۴۰۰، ۶۰۰ و ۸۰۰ میلیون ریال و در حالت زوجین تا سقف ۸۰۰، ۱۲۰۰ و ۱۶۰۰ میلیون ریال، تسهیلات حساب پس‌انداز مسکن جوانان که بسته به سال افتتاح و مدت زمان سپری‌شده از آن دارای سقف‌های متفاوتی است، تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در حالت انفرادی تا سقف ۴۰۰، ۵۰۰ و ۶۰۰ میلیون ریال (حسب منطقه جغرافیایی) و در حالت زوجین تا سقف ۶۰۰، ۸۰۰ و ۱۰۰۰ میلیون ریال نام برد. در خصوص تسهیلات ساخت مسکن نیز مازاد بر تسهیلات قابل پرداخت به شرح فوق، پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز ساخت مسکن به میزان ۳۰۰ میلیون ریال برای ساخت هر واحد و تسهیلات بدون سپرده برای ساخت هر واحد تا مبلغ ۱۱۰۰ میلیون ریال (ساخت سنتی)، ۱۳۰۰ میلیون ریال (ساخت به روش صنعتی) و ۱۵۰۰ میلیون ریال (ساخت با روش استفاده از فناوری نوین) امکان‌پذیر است.

آیا دولت با تنوع‌سازی تسهیلات مسکن در جهت رونق بازار مسکن موفق عمل کرده است؟ آیا ابزارهای تامین مالی و تسهیلاتی که ارائه شده توانسته‌اند زمینه خروج از رکود بازار مسکن را فراهم کنند؟
در اقتصادهای پیشرفته دنیا اعطای تسهیلات بر اساس درآمدهای آتی و آینده متقاضیان صورت می‌گیرد. اما در بخش مسکن و تسهیلات رهنی بلند‌مدت در ایران بر اساس رژیم سپرده‌گذاری گذشته انجام می‌شود. از این رو سیاستگذاران پولی در بخش مسکن در خصوص افزایش سقف تسهیلات با توجه به تقاضای مسکن همواره با محدودیت روبه‌رو بودند. مسلماً چنانچه بانک مسکن اقدام به اعطای تسهیلات بدون سپرده‌گذاری کند با کمبود منابع مواجه خواهد شد. بنابراین مجموعه نظام پولی برای دستیابی به سیستم منضبط مالی برای اعطای تسهیلات قبلاً باید برای تجهیز منابع هم برنامه‌ریزی دقیقی را انجام دهند. به همین سبب در شرایط کنونی که نظام بانکداری کشور از مشکلات پیچیده‌ای رنج می‌برد، بانک مسکن از سالم‌ترین و کم‌مشکل‌ترین بانک‌ها ‌در نظام بانکی است.
البته اخیراً که این تسهیلات در حال اجراست، تاثیر نسبی بر بازار مسکن داشته و در تامین منابع مالی برای گروهی از اقشار جهت خرید برخی واحدهای مسکونی، عموماً شامل واحدهای ارزان‌قیمت و دارای متراژ متوسط به پایین موثر بوده است.
افزایش این تسهیلات در بین جمعیت هدف متقاضی از جمله تسهیلات صندوق یکم با نرخ سود 5 /8‌درصدی زمینه را برای خانه‌دار کردن زوج‌های خانه‌اولی و سایر متقاضیان خانه‌اولی فراهم کرده است. اما این بخش از جمعیت هدف تنها بخشی از تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهد و تقاضاهای سرمایه‌ای از مهم‌ترین محرک‌های بخش مسکن است. اما زمانی که کل اقتصاد در رکود به سر می‌برد نمی‌توان انتظار داشت تحریک تقاضا بخشی از بازار کل صنعت املاک را تحت تاثیر قرار دهد.
در اقتصادهای پیشرفته دنیا اعطای تسهیلات بر اساس درآمدهای آتی و آینده متقاضیان صورت می‌گیرد. اما در بخش مسکن و تسهیلات رهنی بلند‌مدت در ایران بر اساس رژیم سپرده‌گذاری گذشته انجام می‌شود.

تقاضای خانه‌اولی‌ها بخش مختصری از تقاضای بازار را تشکیل می‌دهند. در حالی که بخش خصوصی میلیارد‌ها دلار هم‌اکنون در بخش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده است نباید انتظار داشت که پاسخ به بخش مصرفی بازار بتواند بازار بزرگی مثل املاک و مستغلات کشور را تحت تاثیر قابل ملاحظه قرار دهد.

در آمارهای بانک مرکزی سال گذشته سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به نسبت سایر بخش‌ها بسیار پایین بوده است. علت پایین بودن سهم این بخش چیست؟
بانک مرکزی در تازه‌ترین گزارش خود اعلام کرده از ابتدای سال گذشته یعنی سال 1395 تا پایان مهرماه همان سال بانک‌ها بیش از 278 هزار میلیارد تومان وام پرداخت کرده‌اند که از یک سو نسبت به هفت ماه نخست پارسال 92 هزار میلیارد تومان معادل 6 /49 درصد بیشتر وام پرداخت شده و از سوی دیگر 5 /65 درصد از کل وام پرداخت‌شده برای تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی بوده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 1 /57 درصد رشد را نشان می‌دهد.
اگر می‌خواهید نشانه‌ای آشکار از رکود در اقتصاد ایران را به وضوح مشاهده کنید، بهتر است به سراغ شاخص‌های کلیدی صنعت ساختمان و مسکن بروید. تازه‌ترین نشانه اینکه سهم بخش صنعت ساختمان و مسکن از کل تسهیلات بانکی در پنج سال اخیر از 17 درصد به 9 درصد رسیده است.
در این میان باید توجه شود که بخش مسکن به عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت در‌بیاورد. بنابراین هر چقدر سهم این بخش در اختصاص تسهیلات بانکی تقویت شود، اثر تصاعدی آن بر رونق اقتصادی و تحریک تولید صنایع بالادست، قابل انتظار خواهد بود.
علت پایین بودن سهم بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی در درجه اول مشکلات ساختاری بانک‌هاست. متاسفانه در گذشته بسیاری از بانک‌ها به سرمایه‌گذاری مستقیم در صنعت املاک روی آورده‌اند که این اقدام بسیار خطرناک است. چراکه این امر باعث شده است ساخت مسکن متناسب با تقاضای بازار نباشد و نتیجه آن وجود املاک لوکس بدون مشتری در بازار است.

با این اوصاف اثر افزایش وام مسکن در دوره اخیر بر بازار چگونه بوده است؟
همان‌طور که در گذشته اشاره شد جمعیت هدف برای سیاستگذاران پولی جهت افزایش رونق خرید مسکن قشر متوسط جامعه بوده‌اند که آمار افتتاح صندوق یکم بیانگر موفقیت این طرح است. طبق آمار اعلام‌شده از سوی بانک مسکن افتتاح حساب صندوق یکم ماهانه به 100 هزار فقره رسیده است. بنابراین به نظر می‌رسد سیاستگذاران پولی در مجموعه بانک مرکزی و بانک مسکن برای حفظ و صیانت بزرگ‌ترین دستاورد دولت تدبیر و امید در حفظ و ثبات اقتصادی و تورم تک‌رقمی بعد از 26 سال از سیاست‌های متصورانه در زمینه افزایش سقف تسهیلات مسکن اجتناب کرده و راه صواب را در پیش گرفته و جامعه هدف خود را در این زمینه افراد با درآمد متوسط قرار داده و این بخش از تقاضاهای بازار مسکن را به خوبی توانمند کرده و تقاضای بالقوه ایشان را به بالفعل تبدیل کرده‌اند.
زمانی که کل اقتصاد در رکود به سر می‌برد نمی‌توان انتظار داشت تحریک تقاضای بخشی از بازار، کل صنعت املاک را تحت تاثیر قرار دهد. تقاضای خانه‌اولی‌ها بخش مختصری از تقاضای بازار را تشکیل می‌دهد.

در این دوره که ابزارهای مالی جدیدی در جهت تامین مالی بخش مسکن چون صندوق پس‌انداز مسکن یکم راه‌اندازی شد، نقش این ابزارها در توسعه بازار مسکن چیست؟
در این خصوص اقداماتی نظیر صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق یکم همان‌طور که گفته شد بخش خاصی از بازار را هدف گرفته‌اند که با توجه به اهداف ترسیم‌شده در این حوزه یعنی پاسخگویی به قشر متوسط جامعه همراه با حفظ ثبات در اقتصاد ایران می‌توان گفت بخش اعظمی از اهداف مورد نظر سیاستگذاران محقق شده است.
در حوزه نوآوری تامین مالی بخش مسکن راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیز از مهم‌ترین اقدامات دولت در سال گذشته بوده است. از دیگر نهادهای در دست راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و وام منطقه‌ای است که راه‌اندازی این موسسات در شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده و به همت بانک مسکن در آینده شاهد ورود این نهاد به عرصه تولید و عرضه مسکن خواهیم بود. مقدمات راه‌اندازی این نهاد در تامین سرمایه بانک مسکن با همکاری بانک مسکن انجام شده است.
این موسسات با توجه به محدودیت در سرویس‌دهی برای مناطق خاص جغرافیایی می‌توانند نقش مهمی برای توانمند‌سازی تقاضاهای بالقوه از قبل تجمیع‌شده برای مصرف مسکن داشته باشند. این موسسات در واقع محلی برای تجمیع منافع تولید‌کننده و عرضه‌کننده مسکن خواهند بود.
از مهم‌ترین بخش‌های بازار مسکن در ایران بافت‌های فرسوده در کشور است. احیا و نوسازی این مناطق به مبالغ هنگفت سرمایه‌گذاری نیاز دارد. چنانچه حرکت‌های جدی در این زمینه و در مقیاس بزرگ صورت پذیرد می‌توان عوارض ناشی از پدیده بدمسکنی را به حداقل ممکن رساند. در این خصوص ایده راه‌اندازی صندوق‌های احیای بافت‌های شهری در وزارت راه و شهر‌سازی مطرح شده است و ان‌شاءالله با همکاری بانک مرکزی و بانک مسکن ورود این نهاد پولی نیز در آینده می‌تواند موجبات رونق تولید و عرضه مسکن را فراهم سازد.

در برخی زمینه‌ها شاهدیم ابزارهایی چون بازار اوراق رهنی موفق عمل نکردند، علت چیست؟
همواره معرفی یک ابزار جدید به سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری با چالش همراه بوده است. راه‌اندازی بازار رهن ثانویه برای اولین بار در تاریخ بازار سرمایه کشور نیز از این امر مستثنی نیست. حتماً به خاطر دارید سازمان بورس و اوراق بهادار برای راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری چه سختی‌هایی در سال 1388 تحمل کرد. اما اکنون دارایی این صندوق‌ها بالغ بر 120 هزار میلیارد تومان است. بنابراین در کوتاه‌مدت نمی‌توان نسبت به اثربخشی یک ابزار اظهار نظر کرد.
از طرف دیگر ماهیت اعطایی تسهیلات رهنی و مدت زمان آن را برای انتشار و ساختار اوراق رهنی در کشور باید در نظر گرفت. از سوی دیگر افزایش نرخ بازدهی اوراق موجود در بازار نیز در قبال سرمایه‌گذار نسبت به این اوراق بی‌تاثیر نبوده است.
با توجه به برنامه‌های اعلام‌شده بانک مسکن به زودی شاهد انتشار فازهای بعدی این اوراق در آینده خواهیم بود. ما برای راه‌اندازی بازار رهن در کشور در ابتدای راه قرار داریم و مسلماً به مرور زمان شاهد نهادهایی چون نهادهای تضمین‌کننده جریانات ناشی از رهن و طبقه‌بندی و تخصصی‌تر شدن سرمایه‌گذاری و طراحی اوراق خواهیم بود.
یکی از مهم‌ترین دلایل رکود ایجادشده در بخش مسکن، ناشی از عدم توانایی مالی تقاضاکنندگان و خریداران است و مادامی که این مشکل حل نشود نمی‌توان انتظار زیادی در جهت رونق این بخش داشت.

آیا ابزارهای مالی برای تامین مالی بخش مسکن و میزان تسهیلات پیش‌بینی‌شده زمینه رونق بازار مسکن در سال جاری را فراهم می‌کند؟
بخش مسکن به دلیل نقش مهمی که در اقتصاد کشور دارد، همواره مورد توجه بوده است زیرا ده‌ها صنعت مانند فولاد، سیمان و... با بخش مسکن ارتباط دارد. بنابراین هرگونه تحرک در بخش مسکن می‌تواند مجموعه اقتصاد ایران را تحت تاثیر قرار دهد و سایر صنایع را نیز متحول کند. راهکارهای متعددی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن ارائه شده است که بین آنها، تامین مالی از طریق بازار سرمایه مورد توجه قرار دارد. شایان ذکر است که اوراق تسهیلات مسکن و ابزارهای مالی سبب تسهیل خانه‌دار شدن مردم در سطح خرد می‌شود. از مزیت‌های این ابزارها، کوتاه کردن مدت زمان خرید مسکن است. این ابزارهای مالی از قبیل اوراق مسکن متناسب با منابعی که از مردم جمع‌آوری می‌کند در قالب سپرده به صورت ماهانه منتشر می‌شود و مردم این اوراق را می‌خرند و می‌توانند با آن وام بگیرند. در نتیجه از شش سال پیش تا‌کنون نزدیک به 650 هزار نفر با بهره‌مندی از اوراق تسهیلات مسکن خانه‌دار شدند. از جمله ابزار دیگری که شاید نیاز به آن در بازارمسکن در برخی مقاطع زمانی به شدت احساس می‌شود فراهم کردن امکان فروش استقراضی است. ابزارهای مالی در نقدشوندگی بازار مسکن تاثیر بسزایی خواهند داشت. بدیهی است این ابزارهای مالی می‌توانند باعث پوشش ریسک، محدود کردن دامنه تغییرات قیمت یا نوسان‌پذیری قیمت‌ها، کاهش هزینه‌های تامین مالی وام‌گیرندگان و تعدیل سریع ساختار جریان نقدی دارایی‌ها برای انطباق بیشتر با وضعیت بازار مسکن شوند.

با این اوصاف تاثیر اقدامات انجام‌شده در نیل به تحرک و رونق تولید در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
نارسایی‌های سیستم تامین مالی مسکن در ایران که مبتنی بر تامین مالی از طریق بانک است و وجود محدودیت‌هایی از قبیل سقف تسهیلات، نرخ ثابت، مدت بازپرداخت محدود و عدم تناسب تسهیلات با وثیقه، این موضوع را تشدید کرده است. اما در مقابل بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته توانسته‌اند به کمک تاسیس نهادها و طراحی ابزارهای مالی مربوط به بخش مسکن تا حد زیادی مشکل مسکن را بدون دخالت مستقیم دولت حل کنند. الگوهای اصلی را که دولت‌ها برای تامین مالی بخش مسکن از آن استفاده می‌کنند می‌توان در چهار بخش نظام سپرده‌گذاری در بانک‌ها، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها و بازار رهن ثانویه خلاصه کرد.
در ایران تاکنون تنها منبع تامین مالی بخش مسکن تامین مالی از طریق سیستم سپرده‌گذاری بانک‌ها بوده است. اگرچه با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384، بستر لازم برای تاسیس نهادها، ابزارها و بازارهای مالی جدید ایجاد شد، اما تجلی این بسترسازی برای نیل به اهداف بخش مسکن تاکنون به طول انجامیده است. از سوی دیگر، نقدینگی سرگردان اقشار جامعه و عدم تنوع در ابزارهای مالی موجب دامن زدن به مشکلات اقتصادی حاکم می‌شود. بدیهی است؛ رشد اقتصادی کشور به‌طور اعم و توسعه بازار سرمایه به طور اخص مستلزم جذب این وجوه سرگردان در کشور است که بایستی با تنوع ابزارهای مالی، جذب سرمایه صورت گیرد.
البته این نکته نباید مغفول بماند که یکی از مهم‌ترین دلایل رکود ایجادشده در بخش مسکن، ناشی از عدم توانایی مالی متقاضیان و خریداران است و مادامی که این مشکل حل نشود نمی‌توان انتظار زیادی در جهت رونق این بخش داشت و بر همین اساس نزدیک‌ترین راه برای خروج از رکود سیاست‌هایی است که بتواند در جهت توانمندسازی و افزایش قدرت خریدار حرکت کند. در نتیجه، پیاده‌سازی نظام تامین مالی سالم و پایدار مسکن، تشویق پس‌انداز ملی در جهت تقویت قدرت خرید مردم، افزایش سهم مسکن از کل تسهیلات نظام بانکی، متناسب‌سازی نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی با نرخ تورم، بهره‌گیری از ظرفیت صندوق توسعه ملی برای رونق بخش مسکن و ساختمان، برخی از مهم‌ترین راهکارهای پولی و مالی جهت پشتیبانی از تحرک بخش مسکن و ساختمان است.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید