اقتصاد
مسکن
 
تاریخ: 23 بهمن 1395، شماره 212

به بهانه سخنان رئیس اتحادیه املاک در مورد ریسک خرید خانه
خریداران مغبون

اینفوگرافیک: مسعود زارعی

 ندا گنجی
 آیا تاکنون در موقعیت خرید یا اجاره ملکی قرار گرفته‌اید که پس از معامله به نواقص آن پی برده باشید؟ چنانچه پاسخ به این پرسش، مثبت است، بد نیست بدانید که این نوع انتخاب از منظر علم اقتصاد به عنوان «کژگزینی» تعبیر شده است. کژگزینی زمانی رخ می‌دهد که اطلاعات خریدار و فروشنده در بازار نامتقارن باشد. عدم تقارن به این معنا که فروشنده اطلاعات بیشتری از کیفیت کالایی که عرضه می‌کند در اختیار دارد و خریدار به این اطلاعات واقف نیست. در چنین شرایطی، خریدار دست به انتخابی زده که ممکن است او را مغبون کند؛ برای مثال، فروشنده آپارتمانی می‌داند که فشار آب در این واحد، رضایت‌بخش نیست یا کیفیت آسانسور تعبیه‌شده در ساختمان نازل است، اما این احتمال وجود دارد که خریدار در زمان ارزیابی این واحد آپارتمان به معایب آن پی نبرده باشد. اگر او این ملک را خریداری کرده یا اجاره کند، دست به انتخابی نامساعد زده که برابر تئوری‌های اقتصاد اطلاعات «لیمو» خریداری کرده است. در مقابل، چنانچه این فرد ملکی با کیفیت مطلوب خریداری کرده باشد، به تعبیر اقتصاددانان این حوزه، «هلو» خریده است. اما ظاهراً بازار مسکن ایران به شدت از عدم تقارن اطلاعات رنج می‌برد؛ شاهد این مدعا، سخنانی است که رئیس اتحادیه املاک چندی پیش برزبان رانده است. حسام عقبایی در گردهمایی مشاوران املاک تهران اعلام کرده است: «چندی پیش گفتم ریسک خرید مسکن در ایران بالاست و در حوزه بازار مسکن اطلاعات و تسلط کافی وجود ندارد. امروز هر خریداری که به مشاور املاک مراجعه می‌کند باید در ابتدا وضعیت ثبتی پلاک مورد نظر را بررسی کند که آیا ملک در بازداشت است یا خیر یا اینکه معارض دارد یا نه.» همان‌گونه که عقبایی نیز در سخنانش اشاره کرده است، شاید قصور عدم مبادله اطلاعات شفاف در بازار مسکن بیشتر متوجه مشاوران املاکی باشد که نقش خود را به عنوان واسطه میان فروشنده و خریدار به درستی ایفا نمی‌کنند و قادر به ارائه مشاوره‌های حرفه‌ای به متقاضیان نیستند؛ این واسطه‌ها، در اغلب موارد بدون کسب دانش و تخصص لازم در حوزه املاک و مستغلات و صرفاً به نیت کسب سود وارد این بازار شده‌اند و به عواقب عملکرد خود آگاه نیستند. این عدم شفافیت در بازار مسکن ایران چه پیامدهایی به دنبال داشته و خواهد داشت؟ جرج آکرولوف به عنوان یکی از نظریه‌پردازان اطلاعات نامتقارن، پیامد وجود اطلاعات نامتقارن و کژگزینی را در مورد بازار خودروهای دست دوم توضیح می‌دهد که می‌تواند در مورد بازار مسکن نیز صادق باشد. او می‌گوید: «در بازار خودروهای دست‌دوم، فروشنده اطلاعات بیشتری در مورد خودرو خود دارد. او می‌داند که دارد هلو (خودرو خوب) می‌فروشد یا لیمو (خودرو لگن). اما خریدار، اطلاعات کمتری در اختیار دارد. در نتیجه قیمتی که به دست می‌آید میانگینی از قیمت هلو و لیموست. فروشنده هلو با این قیمت، که پایین‌تر از قیمت مدنظر اوست حاضر به فروش خودرو خوب خود نیست و از بازار خارج می‌شود. خروج فروشندگان هلو و کاهش تعداد هلوها، منجر به کاهش میانگین قیمت در بازار می‌شود و با این کاهش، تعداد بیشتری از فروشندگان هلو از بازار خارج می‌شوند و این چرخه معیوب به ناکامی بازار منجر می‌شود.» این تئوری نشان می‌دهد در نتیجه حاکم بودن اطلاعات ضعیف در بازار مسکن نیز، به احتمال بسیار، خریداران دچار زیان می‌شوند. در این صورت چه راهکارهایی می‌تواند به کاهش ریسک خریداران منجر شود؟
 
 
پر بیننده ترین ها
بهروز ملکی می‌گوید: روند کلی حرکت بازار مسکن مثبت است
در دوره گذار از رکود به رونق قرار داریم
16 بهمن 1395، شماره 211
 
تحلیل رفتار دونالد ترامپ با کمک نظریه بازی‌
تاریخ تکرار می‌شود
16 بهمن 1395، شماره 211
 
گزارش نابرابری آکسفام چه می‌گوید؟
اقلیت‌ قدرتمند
9 بهمن 1395، شماره 210
 
بررسی آینده بازار ارز در گفت‌وگو با احمد عزیزی
قیمت دلار مستعد افزایش نیست
16 بهمن 1395، شماره 211
 
در داووس 2017 چه گذشت؟
سرزنش سرزنش‌کنندگان جهانی‌شدن
9 بهمن 1395، شماره 210
 
مدیرعامل صندوق ضمانت صادرات ایران، بخشنامه بانک مرکزی را تحلیل می‌کند
چهار مزیت استفاده از یوزانس
9 بهمن 1395، شماره 210
 
مهرداد سپه‌وند از میزان جذابیت نرخ سود بانکی می‌گوید
توهم فرار سپرده‌ها
9 بهمن 1395، شماره 210
 
راه‌حل‌های پیشنهادی روابط بین‌الملل برای مواجهه با ترامپ در میزگردی با حضور ناصر هادیان و مسعود فرخی
غیرقابل پیش‌بینی
16 بهمن 1395، شماره 211
 
فرخ قبادی می‌گوید: جلوگیری از جهش نرخ ارز قبل از انتخابات دور از منطق سیاسی نیست
گرانی دلار پس از انتخابات محتمل است
16 بهمن 1395، شماره 211
 
جایگاه ایران در منطقه و جهان در گفت‌و‌گوی فیلیپ روسلر با محمدجواد ظریف
امنیت برای همه
9 بهمن 1395، شماره 210